Em recente sessão do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), a Quarta Turma Corte decidiu, no julgamento do Recurso Especial n° 2.130.141/RS, que o entendimento firmado na Súmula 308/STJ não pode ser aplicado, por analogia, aos contratos de alienação fiduciária em garantia. 

Isso, porque a interpretação para fixação do novo entendimento foi a de que não é admissível estender um hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de uma regra jurídica válida. 

Para contextualizar, a Súmula 308/STJ foi editada para proteger adquirentes de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) contra hipotecas contratadas pelas construtoras com instituições financeiras.

O relator do caso, Ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que a Súmula tem origem em relações do SFH, de natureza específica e mais protetiva, e não pode ser transposta para a alienação fiduciária. Tanto que, na própria jurisprudência, já se reconhece que a Súmula 308 não alcança imóveis comerciais, restringindo-se a aquisições vinculadas ao SFH.

Ocorre que, antes de estabelecida a interpretação do Superior Tribunal de Justiça, a jurisprudência aplicava a Súmula, por analogia, muitas vezes de forma imprópria, aos casos com alienação fiduciária em garantia.

 A título de esclarecimento, quanto à natureza distinta da alienação fiduciária, importa dizer que, na garantia real de hipoteca, o devedor continua sendo proprietário do bem; já na alienação fiduciária, a propriedade resolúvel é transferida ao credor, restando ao devedor apenas a posse direta (art. 29 da Lei nº 9.514/1997).

Já no tocante à venda a non domino (isto é, realizada por alguém que não é o titular do domínio do imóvel): o devedor fiduciante, ao negociar o bem sem anuência do credor, pratica venda de coisa alheia, ineficaz perante o proprietário fiduciário, ainda que o adquirente tenha agido de boa-fé.

Por tais razões, o Superior Tribunal de Justiça ratificou o entendimento de limitação da Súmula 308/STJ, posto que seu alcance é restrito às operações vinculadas ao SFH, não sendo possível ampliar seu conteúdo para situações não previstas.

Caso contrário, haveria risco econômico, uma vez que a aplicação indevida da Súmula à alienação fiduciária poderia elevar a insegurança jurídica e, consequentemente, o custo do crédito, prejudicando os próprios consumidores.

Vale destacar que este precedente reforça a segurança jurídica do sistema registral e preserva a tipicidade dos direitos reais, delimitando a autonomia normativa da alienação fiduciária. Do ponto de vista econômico, a decisão elimina um fator de incerteza que poderia encarecer o crédito imobiliário, o que favorece a estabilidade contratual e o acesso ao financiamento de forma responsável.

Conclui-se, portanto, que o julgamento do REsp nº 2.130.141/RS constitui um marco relevante: corrige um desvio jurisprudencial, restabelece os contornos da Súmula 308/STJ e reafirma os pilares da legalidade, publicidade registral e previsibilidade contratual.

A decisão fortalece, ainda, a confiança no modelo fiduciário de garantia como instrumento legítimo, eficiente e seguro para o mercado de crédito imobiliário.

Nosso time Cível está à disposição para fornecer mais informações sobre o tema e esclarecer quaisquer dúvidas.