Ao apreciar a Solução de Consulta COSIT 95, de 24 e junho de 2026, a Receita Federal do Brasil voltou a analisar a classificação da receita oriunda da venda de imóveis originalmente destinados ao ativo não circulante para definição da base de cálculo do IRPJ e da CSLL. A questão submetida pelo contribuinte foi a suposta divergência das orientações exaradas nas Soluções de Consulta n. 7/2021 e n. 254/2014, em relação à determinação da forma de apuração das bases de cálculo do IRPJ e da CSLL na alienação de imóvel, originalmente classificado como ativo imobilizado e reclassificado como ativo circulante.

A definição da forma de apuração é relevante, pois, por um lado, se o montante recebido da alienação for classificado como receita bruta, ele estará sujeito à incidência dos percentuais de presunção de 8% para a apuração da base de cálculo do IRPJ e de 12% para a apuração da base de cálculo da CSLL, sobre os quais incidirão as alíquotas dos respectivos tributos, nos termos do artigo 25, da Lei n. 9.430, de 27 de dezembro de 1996. Por outro lado, caso o montante seja classificado como ganho de capital, será considerada a diferença positiva entre o valor da alienação e o valor contábil, conforme previsão do artigo 215, §14, da Instrução Normativa n. 1.700/2017.

É dizer, caso o contribuinte aliene bem imóvel, originalmente destinado à manutenção das atividades da pessoa jurídica, por R$ 10 milhões, a base de cálculo para a apuração pela receita bruta será obtido a partir da aplicação dos percentuais de 8%, para o IRPJ, e 12%, para a CSLL, sobre o valor da venda. Portanto, nessa hipótese, as bases de cálculo serão, respectivamente, R$ 800 mil e R$ 1,2 milhão. Por sua vez, caso a base de cálculo seja apurada como ganho de capital, será considerada a diferença entre o valor da venda e o valor contábil. Assim, caso o valor contábil seja R$ 500 mil, a base de cálculo corresponderá a R$ 9,5 milhões.

Ao analisar a questão, a RFB entendeu que a apuração da receita recebida na alienação bem imóvel, originalmente destinado à manutenção das atividades da pessoa jurídica, independe da reclassificação contábil. Nesse sentido, ratificou a posição já adotada na Solução de Consulta n. 7/2021, a qual já previa a impossibilidade de que a venda de imóvel originalmente destinado à manutenção das atividades da pessoa jurídica fosse tratada como receita bruta, com fundamento no artigo 215, §14, da Instrução Normativa n. 1.700/2017.

Referida disposição prevê que a venda de ativos não circulantes, ainda que reclassificados para o ativo circulante, corresponderá a ganho de capital, portanto, as bases de cálculo do IRPJ e da CSLL serão apuradas pela diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil. Nesse sentido, a alteração da classificação contábil (de ativo imobilizado para ativo circulante) representa indicativo de que o bem imóvel foi originalmente utilizado nas atividades da pessoa jurídica e teve sua finalidade alterada. É dizer, se o bem imóvel foi adquirido para desenvolvimento das atividades societárias, o produto da sua venda deverá ser apurado como ganho de capital.

Em relação à alegada divergência da orientação dada pela Solução de Consulta n. 254/2014, a RFB esclareceu que naquela oportunidade ocorreu a venda de bem imóvel, contabilizado em conta de estoque, adquirido com o propósito de revenda. Portanto, o bem em questão jamais foi utilizado para desenvolvimento das atividades da pessoa jurídica, o que o distingue das situações enfrentadas nas Soluções de Consulta 7/2021 e 95/2026.

Em caso análogo levado ao Tribunal Federal Regional da 3ª Região (“TRF-3”), no julgamento do Recurso de Apelação nº 5021017-20.2020.4.03.6100, realizado em março de 2023, o Tribunal reformou o entendimento do Juízo de origem, para declarar que a materialidade da destinação do bem deve prevalecer à formalidade da classificação contábil. Segundo o TRF-3, no caso de contribuinte dedicado à administração de imóveis, incluindo compra, venda e locação de bens próprios e de terceiros, a alienação de imóvel próprio, que anteriormente havia sido objeto de locação, gera receita operacional e receita bruta para efeito de IRPJ/CSLL, e não ganho de capital para tributação dos rendimentos.

É dizer, no caso submetido ao TRF-3, ainda que o bem imóvel fosse classificado como “ativo imobilizado”, a destinação efetiva correspondia às atividades societárias descritas no objeto social. Portanto, a receita obtida deverá ser apurada como receita operacional, com a incidência dos percentuais de presunção. Ao proferir seu entendimento, o Tribunal ainda distinguiu o caso sob análise da hipótese em que o contribuinte não desenvolve atividades imobiliárias. Para esse último cenário, a alteração da classificação contábil representaria mera simulação com finalidade de desvirtuar o regime de tributação para aplicação do regime mais favorável.

Em conclusão, na Solução de Consulta COSIT nº 95/2026, a RFB reafirmou a posição já consolidada, no sentido de que mais relevante que a classificação contábil é a destinação original do bem. Dessa forma, imóveis que já serviram como ativo fixo não podem ser tributados como receita operacional de atividade imobiliária, ainda que tenha havido reclassificação da natureza contábil, devendo sempre apurar ganho de capital.

Nesse sentido, a partir do entendimento que prevalece no Judiciário, é possível sustentar que a natureza da venda de imóvel representa receita operacional, com a apuração pelos percentuais de presunção, desde que haja substância e meio de comprovar a destinação originária dada ao bem, independente da classificação contábil.